2021-01-08 16:38:24聖天使

業主抱團,一夜猛漲200萬!廣州樓市瘋了?

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[作者:李宇嘉,經濟學博士]

01

報團漲價,廣州比深圳還猛

2020漲了大半年的廣州樓市,2021年伊始,有了更傲嬌的姿態。

節後第一天,飄在各個小區業主群里的,是各種抱團漲價的呼籲。而且,這股風氣比隔壁深圳去年抱團漲價的勢頭,要猛烈的多。




▲單價漲3萬,最小的83㎡兩居總價就要增加249萬

2020上半年,深圳業主抱團漲價、集體護盤、暴力拉升,主要集中在西部寶安、南山區幾個妖盤。

這次,從珠江新城中區的「網紅盤」中海花城灣開始,廣州業主抱團漲價的風氣蔓延至整個珠江新城、越秀,順着珠江一路向東南,在「金融城」第二CBD概念的裹挾下,抱團漲價的聲音此起彼伏。

涉及到的樓盤有:珠江新城的僑鑫匯悅台、中海花城灣、保利心語、朱美拉公寓、嘉裕公館;越秀的淘金家園,天河東圃的中海康城、天朗明居、盈彩美居、金碧世紀花園;再往東,就是黃埔魚珠板塊,包括美林湖畔花園......




甚至,老黃埔面向珠江的一些樓盤,也打着第二CBD的概念躍躍欲試。

廣州樓市一貫穩定,不管是房價也好、曝光度也好,不僅弱於京滬深,甚至在廈門、杭州、三亞之下。不像深圳,就連女孩兒們聚會都談「搞錢」。

廣州業主低調、沉穩,給人的印象往往是,茶樓里聊聊八卦、談談生意。

那麼,為何在2021年伊始,廣州樓市和廣州人都燥熱起來了呢?

這還得從2020年的廣州樓市說起!


02

廣州最近為什麼漲?

2020年,廣州在熱點城市裡,無疑是樓市最火的之一。

在剛剛發布的2020年12月百城冰山指數里,廣州穩居TOP10內。根據全國房價行情網,12月份廣州新房價格已經達到3.95萬元,同比上漲了12%,房價水平在全國排第五位,二手房價格在去年12月,已探上4萬元,創歷史新高。




根據中原地產的數據,2020年,廣州新建商品住房網簽成交100905套,比2019年上升27%,繼2016年後再次衝上10萬套大關,銷售面積也再次突破1000萬平米,均創下近4年新高。

2020年,廣州樓市最火的就是黃埔和南沙兩個區。在廣州人眼裡,這兩個區就是郊區、甚至是農村。但是,作為廣州先進制造業的網紅新區——東部的黃埔蘿崗科學城,目前新房的價格已經達4-5萬。

即便是老黃埔,也由於大規模舊改、臨近金融城等利好,新房、二手房價格也到4-5萬了,比2019年上漲了不少,超過荔灣、海珠等傳統老城區,南沙更是從年頭漲到年尾。




這樣一來,越秀、珠江新城等傳統中心區的業主就坐不住了。

畢竟黃埔、南沙再怎麼火,在廣州人眼裡就是個大農村。而且目前還處於建設初期,到處都是工地。

雖然黃埔、南沙的規劃很好,概念很先進,但最後能不能落地、怎麼落地還不好說,八字還沒一撇。而越秀、珠江新城等傳統中心區,集聚了優質的教育、醫療資源,論城區面貌、人流密集程度,更是雲泥之別。

這麼一想,中心區的業主們心裡十分不平衡,紛紛躁動起來。




03

豪宅突破天際線

廣州樓市的火熱,還有一個催化劑——2020年底廣州樓市當紅炸子雞—珠江新城,二手房市場異軍突起,一下子漲到了「10萬+」。

2020年12月初,珠江新城中區的中海花城灣,一套93平米的南向戶型,成交均價超過了15萬。儘管這套房的成交,只是個案,就是小區內部業主換房。但架不住媒體宣傳、業主相互打氣。

珠江新城二手樓市都被激活了,中區二手房均價基本上都上了到了10萬以上。




而且,2020年以來,樓市改善型需求明顯增加,疫情衝擊疊加貨幣超發,驅動富豪們住房消費突然間升級。

筆者所在的珠三角地區,很多城市核心區豪宅的價格,都突破了天際線。比如,深圳的後海片區30萬、廣州的珠江新城20萬、東莞的松山湖7萬、佛山南海千燈湖5萬。

2020年,廣州的豪宅改善市場明顯回升,千萬元總價的豪宅成交首次突破了1000套大關,500萬以上的改善型置業明顯增加。

白雲、天河、荔灣、越秀等「雲山珠水」特徵明顯的傳統老區,受到青睞,而區域內豪宅新盤密集推出,供應加大,如佳兆業天墅、華遠雲和墅等。




市場的火熱讓很多開發商感覺到,不怕做不到,就怕不敢想。「10萬+」都實現了,還怕什麼。由此帶來的連鎖效應,就是樓盤爭先恐後地漲價。

特別是廣州CBD珠江新城內部的各個樓盤,誰也看不上誰,普遍有「我比你差哪了」,「你能漲價、我也能漲」的心態。於是,集體護盤、暴力拉升這股勢頭,也開始向周邊的板塊蔓延。


04

那些你很冒險的夢

然而,在房住不炒的大環境下,大漲必有調控。

廣州業主抱團漲價被曝後,政府馬上開始了行動。

1月6日,廣州市住建部門發布消息:深入開展房地產市場秩序專項整治行動,嚴厲打擊哄抬房價和虛假房源、虛假廣告、虛假銷售等違法違規行為,進一步整頓和規範房地產市場秩序,切實維護購房群眾合法群益。




其實,這也在意料之中,前幾天中央經濟工作會議,重點強調「住房問題關係民生福祉」。廣州業主這時候抱團漲價,太不合時宜了,必然招致嚴厲的整治。

畢竟,現在正處於抓疫情防控和抓雙循環格局的節骨眼上,廣州這個熱點城市不能添亂。

而且,即便沒有嚴厲的調控,廣州也和深圳不同,沒有抱團漲價的生存土壤。首先,抱團漲價需要片區樓盤的「超優性」。也就是買家對這個片區的需求很旺,離了你就不行。

目前,在廣州來看,珠江新城是唯一具有「超優性」的。但是,珠江新城的供應量也很大。




在珠江新城,8-15萬的單價可選的樓盤太多了。即便是「網紅盤」中海花城灣,現在掛盤價也基本在12-14萬,並非像有些自媒體宣揚的普遍探到「15萬+」。畢竟個案不代表整體,儘管業主可以自由定價,但只要同類樓盤多,買家就可以選擇競品,不是非你不可。


這樣業主肆意調高價格就是意淫。




其次,抱團漲價需要片區樓盤「可操控」,這個在深圳是比較簡單的。

因為深圳樓市供求關係非常緊張,每一個片區,扣除自住的、限售的,掛盤的量是數得到的,可謂是「小盤股」。如果片區內的需求比較穩定,業主集體漲價,確實能把片區價格推高。但這個邏輯在廣州是不成立的。

廣州各個片區都有大量供應,珠江新城還有東中西三個片區,對岸還有琶洲,往北還有越秀、白雲。在教育配套、社區品質、居住氛圍方面,大把樓盤可以替代。




而且,近年來廣州大力發展靠近珠江新城的金融城,後者的規劃、設計理念要好得多。

從長遠看,廣州賣地搞開發,規劃重點在外圍新區天河東、蘿崗、南沙。老城房價高,騰挪不了,優質的教育、公共服務資源都在往外跑,才能配合新區發展。所以,規劃上已經將老城區拋棄了。

所以在這裡,要告誡各位業主,二手房市場交易極其分散,還是要審時度勢。供應量大了,少數業主喊破喉嚨,也會被迅速淹沒。如果是自己換房,千萬不要錯失了機會,別將換房換成了寂寞。

對於買家來說,不要盯着一片樹葉,忘記了整片森林,多去看看盤,千萬別被中介和業主合夥騙了。當下的樓市,真的不缺供應。

就目前的勢頭看,結合好的調控和貨幣政策環境,2021年廣州樓市依舊看好,但仍然有得挑、有的選,一定要貨比三家再下定。---(功夫財經)


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