2021-01-06 14:31:40聖天使

複製一個深圳,這裡的房價漲瘋了

东莞


[作者:貓哥/來源:大貓財經]

01.

90年代的時候,有一種貿易模式很受歡迎,這就是「三來一補」,簡單說就是外商提供原料、技術、設備,大陸企業按要求把東西生產出來,因為人工便宜,所以嗅覺靈敏的台商和港商就紛紛來廣東投資建廠,他們的第一站,基本都在東莞。

這些外商白天做生意,晚上就有了一些需求,台灣商人最先瞄準了這個剛需,他們投資建店,干起了桑拿服務,別說,這行當生意不錯,回本快,掙錢多,於是沒幾年,入股桑拿店成了當地人最盛行的投資渠道。


投資進來的多,「軍備競賽」就開始了,星級酒店密度非常大,但都不怎麼做住宿的生意,基本用來開桑拿和KTV,不少打工的小妹紛紛轉行,各地的小姐姐也奔赴這裡,挑選嚴格,管理嚴苛,整個行業形成了知名的「莞式900標準」。

為了獲客,高速公路的每個紅綠燈都是不同酒店的地盤,他們爭分奪秒地從汽車窗口塞傳單,並且找了很多出租車司機帶客,提成不菲,還有人直接開車去廣州和深圳市區發傳單和卡片。


後來科技進步,有人就去買了海量的手機號碼,把移動基站塞進麵包車,滿大街跑,一天能發出兩百萬條短信息,平均6000條短信就能帶來一個客人,成本極低,於是短信息漫天轟炸,連省領導開會時都能收到東莞的招嫖短信。

那些年,即使你沒去過東莞,也聽過它的傳說。這裡除了被稱為「世界工廠」,還被戲稱為「sex都」。

2014年2月9日,對於東莞是個轉折性的日子。

這一天,央視曝光了東莞當地酒店涉黃會所的暗訪。東莞公安開始刑事立案,大量酒店、桑拿場所被查,形成了轟動一時的「東莞掃黃」事件。

於是,熱鬧了不少年的非法行當就這麼灰飛煙散了。

很多人幹不了這行了,那就專心搞經濟吧,結果沒幾年,東莞GDP都要破萬億了,而比GDP增速更快的,則是房價。


02.

其實掃黃之後,那幾年的東莞仍舊是年輕人最愛去的城市,為啥呢?

這裡還是年輕人最容易掙到錢的城市,當然,是合法掙錢。

「世界工廠」落地中國的第一站是在廣東,而廣東的第一站是在東莞,1978年9月15日,東莞的太平手袋廠拿到了「粵字001號」的執照,成為中國對外加工行業的第一家公司,以此為起點,東莞也成為中國製造的重要基地。




鼎盛時期,「東莞塞車,全球缺貨」。

即便是到了現在,雖然東莞的工人是越來越少了,但經歷過產業轉型後的東莞還是製造業大市,2019年的GDP9482.5億,在省內快趕上佛山了,在全國也是將要進入萬億俱樂部的城市。

在全國百強鎮裡面,東莞18個鎮入選,實力很強悍。

經濟大發展,帶來的一個結果就是房價大漲。

2008年房地產比較慘,但從那時開始,東莞的房價以每年一千左右的幅度不斷上漲,2014年的時候,平均房價八九千,雖然六年漲了80%,但即便是那些在工廠打工的人,也能看到買房的希望。

按當時的廣告,只需要首付4.8萬就能買到南城恆大御景一套精裝房。

但2015年之後東莞的房價就怎麼也按不住了。

2015年均價9783元/㎡,2016年漲到了13687元/㎡,一年漲了40%;

2017年,政府急了,各種調控,然後房價漲了20%;

這政府就更急了,終於2018、2019這兩年裡,每年的房價只漲了9%;

到了2020年,徹底沒按住,漲了40%,全國第一。




03.

當地買房有多熱鬧呢?

去年年底,東莞的華潤萬X府又加推房源了,238套洋房,不少人摩拳擦掌很興奮,為啥呢?

因為這個項目之前的480套房源創了個紀錄,3秒賣完,五六百萬的房子比白菜賣的還快,有個銷售看準了其中的門道,收起了「茶水費」,數額巨大,直接被送公安了。

這一次加推的項目,單價都在4萬以上,總價也在400萬-600萬不等,肯定還得複製一下此前的盛況。因為跟它一路之隔的金域華府的二手房成交價早就5萬+了,1萬的倒掛價格,誰能不心動呢?




不過,東莞房價的頂峰,並不在城區。

松山湖站在了東莞房價鄙視鏈的頂端,松山湖景區邊上的萬科虹溪諾雅小區一套97㎡的房子,成交單價已經到了66959元/㎡。




在另一家中介的掛牌價顯示,同個小區的掛牌均價已經7.2萬,獨棟的別墅已經開價7.8萬,近300㎡的面積下來,一套房2300萬;而「高層湖景」房,掛牌價已經9.9萬了,單價距離10萬也就差那麼一哆嗦。




這裡真的是東莞嗎?

從2014年的八九千到現在八九萬,漲幅也太誇張了。

別着急,這可能只是開始,為啥這麼說呢?


04.

如果你關注新聞,其實就不會詫異。

2018年,有個大事就是華為外遷東莞松山湖,大家都說是因為受不了深圳的高房價。

1900畝的華為松山湖基地,是深圳給不了的,那時深圳的二手房均價5.6萬/㎡,不少人都替華為搬遷的員工興奮,可以去東莞買大宅了,畢竟那時東莞的均價只有1.6萬。

如果當初那批遷入的員工買房,現在應該也能享受到紅利了,但是後續的遷入者恐怕就沒有那麼幸福了。

東莞的房價以深圳的速度追深圳,松山湖則直接複製了的深圳的價格,不論6萬還是9萬,都不是普通人可以企及的。


其實,這就是現在東莞房價瘋漲的主要邏輯,華為在做的事情,也是很多小家庭在做的事情——深圳買不起,先在東莞買一套吧,這麼想的人多了,房價自然拉起來了。

也難怪大家都這麼想,從地理上看,這兩城市緊挨着,再加上東莞製造業基礎好,於是就成為不少深圳企業轉移的首選,前一陣子的東莞製造業招商大會,39個製造業項目將要落地,其中有12個以上的項目的金主是深圳企業。


產業轉移的同時,投資客也在轉移。

從2015年開始,東莞就已經是深圳客的炒房基地了,東莞的不少本地人都慌了,大批的深圳投資客進入,房價迅速破萬,也不得不趕緊跟進買入,因為不買可能就被搶沒了。

現在一年漲40%,政府不調控嗎?

其實一直在調控。

2020年7月份開始,東莞密集的調控政策出台,各種手段都上了,但是仍然沒有遏住上漲的勢頭。




被逼急了,到11月,東莞還專門去房價控制比較好的長沙學習了一圈,結果,漲聲還在繼續。

不過說實話,東莞的房價調控確實有點不好弄,為啥呢?

兩大原因。


05.

2020年1-11月,東莞的土地出讓金收入651億,同比增長了81%,樓面價也一漲再漲,在當地最高樓面價Top10排名里,有6個都是在2020年取得的,而被瘋搶的萬X府項目,只能屈居第十。




如果按最簡單的「樓面價×2」的方式來定價的話,這些項目的售價也要在5萬以上。

這些項目入市,東莞整體的房價水平可能還要再提一提。

當然,這只是表面,房地產商瘋搶土地也是有理由的。怎麼講呢?


在2020年的最後一天,深圳公布了一份文件——「中共深圳市委關於制定深圳市國民經濟和社會發展第十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標的建議」,這裡面對大家關心的深莞惠未來規劃做了說明:

1、加快建設深圳都市圈。

制定實施深圳都市圈發展規劃,以深莞惠大都市區為主中心,以深汕特別合作區、河源都市區、汕尾都市區為副中心,形成中心引領、軸帶支撐、圈層聯動的發展格局。


2、協同東莞、惠州,共同打造具有全球競爭力的電子信息、人工智能等世界級先進制造業產業集群。

加密都市圈交通網絡建設,規劃建設1000公里地鐵、1000公里輕軌和城際鐵路、1000公里高快速路,與周邊城市構建半小時交通圈。


這個就太厲害了,簡單說,東莞、惠州的地位更明確了,就是深圳的兩個「僚機」,協同發展,3000公里交通網,構建半小時交通圈,就是把超級都市圈的計劃落到實處了,通勤便捷,首先受益的就是房價。


當年,任正非說過一段話非常有名:

「140年前,世界的中心在匹茲堡,有鋼鐵。70年前,世界的中心在底特律,有汽車。現在,世界的中心在哪裡?不知道,會分散化,會去低成本的地方。高成本最終會摧毀你的競爭力。」

但眼下,大家可能覺得深圳的價格有點承受不了,但東莞還可以,而且還有惠州,反正,有人、有錢的地方,房價總不會差。

東莞,這個深圳最近的鄰居,在「複製深圳」的路上只會越走越遠。---(大貓財經)


我要回應(本篇僅限會員/好友回應,請先登入)