2021-01-01 17:12:07聖天使

南京、合肥脫穎而出 深圳要向長沙學習——2021房地產市場白皮書(二)



(文/劉海韻)

2020年樓市,如夢似幻。

年初,本應將房地產打落谷底的疫情,卻意外的讓開發商加速發展出了線上看房大法,房地產市場,進化了。

因疫情被壓抑的需求逐步釋放,硬生生再次將一些地方的樓市推向高潮,本該房住不炒,卻迎來了新一輪遍地開花,這種情況下,還要說金九銀十不再,未免太過矯情。

熱鬧的樓市,逼得中國樓市課代表之一深圳,不得不低頭屏息,向另一名課代表長沙學習,內學長沙,外學新加坡,在自己40歲生日之前,拿出了「715史上最嚴調控」,來平息激盪的行情和洶洶的輿論。

深圳的偃旗息鼓,讓一眾其後的優等生頓生寒意,比如南京,比如杭州,比如東莞,紛紛效仿深圳,表明調控的決心。


然而,並沒有持續多久。

2020的最後幾天,又激起波瀾。

即便三條紅線高懸,千億房企數量依舊在上漲,銷售金額再攀新高,全國均價一舉破萬......

各大城市再放搶人大招,廣州、蘇州、青島加入戰團,更有甚者如福州,堂堂省會卻直接零門檻全面放開落戶,直接一脫到底。

來啊,開門,搶人!


廣州房價上漲,蘇州二手房漲幅10%,北京學區房日漲40萬!配合長三角、大灣區等區域的連續利好轟炸,全國樓市出現兩大特點,一是進一步分化,二是春心萌動,就連湖南的房地產開發投資,也開始加快。

上一期,我們探討了一些未來一年會比較懸的城市,這一次說說,我們看好哪個區塊。


未來的城市價值

就看區域、產業和人口

城市實現價值突圍的第一步,有一個成功的IP,給自己貼上標籤,在現今互聯網流量時代背景下,IP重要性被無限放大。

IP這個東西,必須有堅實的基礎支撐,不然房價上漲,就真的是泡沫,不帶任何酒精成份的泡沫。

典型的負面教材城市,鶴崗。




鶴崗這座城市,名字如此美麗,聞名全國卻是因為房價超級低,一經宣傳,吸引各路人群前去「投資」,然而沒過多久,投資者紛紛撤離。不看不知道,去了之後才發現,區位、產業、人口,一樣都沒有,經濟發展陷入困局,本來想去抄底,但是最終意識到根本沒有增長點,那裡的房地產,已經死了。

還有泰安,靠着泰山,實現了靠山吃山,除此之外似乎沒有什麼特別之處。據說,越靠近泰山的房子越貴(山東本地人口述),玩的就是個旅遊地產,房價相當高昂,泡沫很足。在沿着京滬線的高鐵新城中,曲阜和泰安等城市泯然於眾。

上述城市都是空有噱頭,缺乏真正的支撐,即便一時攀高,也會墜落。投資者不知道什麼時候該撤離,投資了之後,死守一陣,發現機會成本太高,只能黯然離開。

按今天的「審美」 一座適合投資的城市,無非三點——區域、產業、人口流入。




為什麼是區域?因為國家在強調區域。從長三角到大灣區,從城市群到都市圈,再從「一市獨大」到「大力發展副中心城市」,中國城市發展已經從單打獨鬥,快進到報團取暖階段。

城市之間的資源爭奪已經白熱化,人才、企業等等爭奪,不過是資源競爭的外在表現。

具有強大區位優勢的城市,具有天時地利,出生時嘴裡含着一把的金湯匙。

這一點,在東南沿海以及部分中西部城市身上體現得淋漓盡致,很好詮釋了什麼叫做事半功倍,已經成熟的中心城市愈發強大,周邊城市淨是具備發展潛力的好苗子,也都可以雨露均沾,吃飽外溢的紅利。想想長三角的杭州、南京,長江邊上的江陰、張家港。


為什麼是產業?沒有產業,就沒有集聚效應,就拉不來人,人不夠,產業也上不了規模,住房與配套也建不起來,那就只能尷尬的自娛自樂,勤勉有餘而潛力不足,無法做到可持續發展。沒有頭部的產業,也就沒有一流的人才,散而不強,產業鏈無法持續。

為什麼是人口流入?因為這代表了城市的活力,有了人口流向是一個地方競爭力的直接風向標,持續不斷的人口流入,能保證城市勞動力上的「血液循環」,能夠在關鍵時刻避免青黃不接,有效降低老年人口撫養比,在老齡化時代享受人口紅利。

人口流入已經成了一個鑑別「城市吸引力」的標籤,城市必須跟着一起搶人,鬆懈不得。




在這一大框架下,我們結合12月貝殼研究院發布的《2020年貝殼研究院樓市榜單盤點:二手房市場城市榜單》,細數2021年,我們認為具備強大投資價值的城市。

首先,一線城市我們直接不提了,這四座城市在中國,就是「投資價值」四個字的縮寫,無需多言,有能力的,請自便。

我們真正看好的,依舊是一眾二線城市,南京、杭州、武漢、成都,還有個合肥。


根據貝殼的榜單,2020年在交易規模、成交量最大以及交易規模增長最快三個指標的交疊下,同時上榜至少兩次的城市,除去四個一線,也就是這幾座城市,仔細看一下,按區域分類的話,就是三個長三角,兩個中西部,長江以北的北部區域,除了北京之外,統統刨除在外。

P.S:其實還有珠海這樣的三線城市,區域產業人流三合一,屬於大灣區為數不多的價值窪地,不過,以前寫過多次,這裡不多贅述。


長三角二線城市

南京、杭州和合肥依然是首選

南京、杭州還有合肥,到底好在哪兒?

先說南京。今年對南京來說,是特別的一年,因為這是40多年來,這個江蘇老大哥第一次和它的「小弟」蘇州,在GDP前十排名上,完成同框。


由於處於長三角外圍,南京的首位度一直不明顯,不要說比不過上海,還曾經被蘇州按在地上來回摩擦,實在尷尬......甚至在2018年10月,直接被高層點名,指出省會城市作用發揮不夠......

被說弱,自然不能忍!自此之後,江蘇一直在變着法子加強南京的首位度,《2018年南京市城鄉建設計劃》,19年的《關於深化創新名城建設提升創新首位度的若干政策措施》,《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》,全都如此。

各種政策加持,再加上自己的努力,南京終於熬出頭了!




在疫情影響下,體現出南京經濟讓人驚嘆的韌性,2020年第一季度,南京是17個萬億俱樂部成員中,唯一實現正增長的,今年城市GDP排名進前十。

一枝獨秀!

當然,僅憑這些,並不能說明我們對南京格外中意的原因,眼前南京春風得意,長線看的話,也是如此,為啥?因為大都市圈的發展趨勢,給了南京一個機會。


蘇州強,可惜它擺脫不了上海,就像我們先前說的,你指望蘇州變成一線,還真的不如指望南京,「徽京」這稱呼挺好的,起碼說明了對安徽東部的貼身力,南京、鎮江、揚州、淮安、馬鞍山、滁州、蕪湖、宣城8個城市,足夠打造出「大南京都市圈」了。

除此之外,南京是高校之城,在畢業生留存率上非常出色,有一半的畢業生選擇留在南京生活,看來,南京在產業和文化上魅力十足。

接着說說杭州。杭州其實不用多說了,已經火到不行。浙商的思維非常活躍,一早就想好把杭州這座城市包裝得漂漂亮亮,拋給創業者、拋給投資者。




在錢江新城的公寓酒店中進進出出的大量網紅,很好地詮釋了杭州這座城市的魅力與商業價值,如果早些年就在錢江邊上整一層公寓租給網紅,可能早就賺翻了。

風景宜人,首位度高,對年輕人非常友善(比如創業保險這種神奇的產物),對人流的吸引力極大,2019年末,常住人口相比2018年年末淨增加了55萬之多,在這方面能勝過它的,恐怕只有深圳了。

杭州延伸出自己的腹地,一早把數字經濟副中心安排在離自己快300公里遠的衢州,不僅擴大輻射範圍,還能夠完成有效的產業外遷,結合今年推行的諸多人才政策,未來進行產業優化不是問題。

杭州土拍收入連續多年盤踞全國榜首,杭州郊區本質上不存在負債率高的問題,資產值錢中子彈。雖然相比一線城市,杭州更多是以量取勝,但是足見房地產商對它的青睞,實力強,人家才敢投,一再攀高的房價,不斷加強人們對杭州的信心。

目前唯一的不確定因素,可能就是阿里了,有人怕杭州步鄭州的後塵,但是我們看,這是多慮了,杭州的布局,並不單一,並且產業鏈要紮實得多,我們依舊看好。

再來看下長三角的最後一座城市,合肥。今年的合肥,大出風頭,由於連續對家電、新能源車等行業的成功投資,收益頗豐,已經在人群中獲得了「賭神」的稱號。




這一特性,在南通在賽麟的錯誤投資被曝出後,得到了強化,仿佛跟着它投,就沒錯。再加上中科大就在合肥,使得合肥這個「高智商潛力股」的形象,愈發深入人心。

產業上的先人一步是其一,2020年合肥還贏得了另一個大禮包——3月11日住建部發布的《2019年棚戶區改造工作擬激勵城市名單公示》以及3月12日出台的《關於授權和委託用地審批權的決定》。

這兩個文件,都提到了合肥。要知道,跟長三角其他巨頭比,安徽整體的城鎮化率簡直可以用悲劇來形容。

上海城鎮化88.1%,江蘇69.61%,浙江68.9%,再看下安徽,54.69%......


數字難看了點,但是從好的方面看,可轉化的土地多呀!鐵路建設,雲計算中心,大數據中心,都要地。

首先,在土改政策出台下,合肥會將一部分農用地轉為建設用地,加大基礎建設,比如新的基建,5G、人工智能等等都需要進行建設,有些還需要大量的用地。

政策放開了權限,合肥不可能不將永久基本農田改成建設用地,只是普通農用地滿足不了需求。


其次,這時候持續棚改,加上合肥承接了江浙滬溢出的人口,需要大量的商住房,更加需要一部分建設用地保障人們的住房需求。

最後,房地產是對經濟的一大刺激,在疫情下,經濟增速變緩,這時候房地產入場給經濟回血。

而且,農田基本在郊區,郊區的發展又可以讓城市進一步的拓展,城市規模急劇擴大,規模被放開了。

對於合肥來說,這是一次巨大的風口,土改棚改雙重加成,讓它朝着特大城市進行發展,成為長三角地區的下一個中心節點。


中心部地區 武漢成都紅紅火火

武漢和成都,到底怎麼樣?

我們都知道,今年損傷最大的萬億城市莫過於武漢,傷筋動骨,半年難好,上半年不少言論認為武漢就此一蹶不振了,結果經過半年的調整,到了「城市三季報」的時候,它居然頂這個負增長,還在GDP前十!




嘆為觀止,嘆為觀止!「鋼-車-芯」的路子,走得通!


這種情況的原因:

    其一,不幸中的萬幸,武漢歷年第一季度的GDP占全年總量的比例就不高(2018年20.1%,2019年19.9%),本身就是春節假期都不上班,所以最慘烈的時間勉強算是個「脫產期」,因此外傷雖重但內傷不重,這也給了它在後兩個季度迅速調整的底力。

    其二,就是堅如磐石的國營經濟。國營經濟占比高最大的好處,就是抗風險能力極強,有國家托底,皮實耐操,一方面是帶頭復工復產,另一方面是就算不開工,扛個半年也餓不死。


這些從2月末復工大潮開始時,那清一色的國企就可以總結出來,武漢的也不例外,而後期國家也很用心,6月時央企天團3200億的項目大禮包砸向湖北,72個項目各門各類都有,武漢的國營經濟能吃個飽了。

所有這些都不能掩蓋武漢經濟發展上的一些瑕疵,最顯眼的莫過於民營經濟的薄弱,有着讓人眼紅的教育資源卻不知道該怎麼用,這都是被《經濟觀察報》點過名的。

好在武漢正在不斷改正自身的弱點,2016年,武漢的民營企業占了企業總數的88%,規上企業總數的83%,科技企業總數的70%上,創造了GDP總量的42.5%,稅收總額的77.3%,新增就業的90%,雖然和廣州、成都等其他強力城市相比依舊弱勢,但是方向已經有了。


有人可能要說武漢房價明明一直在跌,真的還有價值嗎?




武漢近幾個月房價連跌是不爭的事實,原因其實也很簡單,供大於求。2020年1到11月武漢的新房銷售近15萬套,庫存超16萬套。這樣龐大的基數下,即便武漢在11月時新房銷售破了2萬套,成交面積全國第一,也架不住那連綿不絕的供應量......

不過,這種情況正在緩和,武漢的樓市正在逐步回歸正常,往後在新的人才政策等的加持下,武漢依舊充滿價值。

再來說說成都。成都和杭州在某些意義上,很像,都是網紅城市,熱度超高,且都在如日中天時,被一個巨大的政策潑了冷水。


成都被潑的冷水就是——不能一市獨大。

但是成都之所以是現在的樣子,還真就是一市獨大的結果,所以這種事情,很難說,很微妙。

成渝雙城的協同發展,一樣在繼續,西南地區,換種說法,中國經濟第四極的崛起,是離不開成都強大的實力的,因此短期內,成都肯定不會暴露太大的缺陷的。


這一盆冷水,只是給成都添加了些許不確定性罷了,成都依舊有全國第四的航空航天產業,依舊有騰訊西南總部,依舊有全國前列的國際知名度,進出口依然排名前列。

總結一下,這些強大的城市,在區域、產業和人口流入上,都有着出色的表現,但是同時卻又都有着不可忽略的缺憾,體現出了各自不同的特性。

雖不完美,瑕不掩瑜,這些城市安全墊很厚,具備優質投資價值。

除去上述城市,其實還有很多值得投資的區域,比如無錫、南通、嘉興,比如大灣區的佛山等,在以後的文章中,我們會繼續給您帶來深入的分析。---(葉檀財經)


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