2021-01-01 13:21:32聖天使

突發!重大利好落地!珠海這座城市,正蓄勢待發...

珠海.


(作者:公子不悔,資深自媒體人)

01

珠海,迎來大利好

近日,珠海市政府召開的一個會議上,公布了一個重量級消息:

力爭「十四五」末開工建設深珠鐵路!

這意味着,飛了許久的深珠通道概念,最快未來五年就要落地動工。

根據目前公開的消息,深珠通道是公鐵兩用通道,其軌道部分將承擔高鐵和城際的通行,全長46.5公里。

這條通道若建成,將加深珠江兩岸城市的聯繫,尤其是縮短了深圳與珠海之間的通勤時間。




目前珠江兩岸的通道主要是虎門大橋、南沙大橋以及港珠澳大橋承擔。前兩條通道過於偏北,港珠澳大橋是Y字形設置,主要連接的是珠海、澳門到香港的交通。

深圳人目前要去趟珠海,坐高鐵需要繞道廣州,私家車與大巴則走廣深沿江高速,經南沙大橋或者虎門大橋穿越南沙,再通過廣澳高速穿越中山,才能抵達珠海,時長至少2個半小時。

珠江黃金三角洲,是國內經濟密度、資金密度、人口密度最高的區域,這裡有強大的流動需求,珠江兩岸當下的通道數量,明顯不利於兩岸的交融互補。


在這種背景下,深中通道獲批並已開建,最快2023年通車。

深珠通道發改委已經批覆,如果深珠通道能在「十四五」期間順利規劃和開工,未來將大大增強兩岸的資金、產業、人口聯動。

通道建成後,深圳到珠海的通勤時間,將由目前的至少2個半小時壓縮至半個小時。

它將改變珠海的產業、經濟地位,最終改變珠海的樓市價值。毫不誇張地說,珠海的樓市,處在價值上升的前夜,正蓄勢待發。


02

深珠通道如何改變珠海樓市

一條通道將改變一座城市的樓市價值,這話一點也不誇張。

比如深中通道,從規劃落地時開始,中山的房價就在起飛,尤其是直接相連的中山馬鞍島和距離較近的翠亨新區,7成房源已經被深圳人買走了,這兩個地方是目前中山房價最高的片區,馬鞍島的房價已經三萬多。

行情如此火熱,中山也明白馬鞍島的潛力,已經將這裡定義為城市新中心。


想想看,深中通道一旦通車,原本隔江相望的兩座城市,通勤時間壓縮至15分鐘,中山立刻變成了臨深城市和深圳的睡城,中山距離深圳的核心區比東莞、惠州都要近。

這意味着深中通道將改變深圳的產業、資金和人口外溢流向,將沿着深中通道流向中山。

去年4月,中山公示《中山翠亨新區起步區控制性詳細規劃調整》等文件,提出以馬鞍島為核心的翠亨新區起步區將建成六個功能區,擬打造為「灣區國際化、現代化、創新型城市新中心」。




同樣的,深珠通道能讓珠海蹭上深圳這個熱點,更好地對接深圳的外溢產業,這也是珠海強烈謀求深珠通道的初衷。

兵馬未動糧草先行,在深珠通道規劃之前,今年年中珠海已經謀劃建設深珠合作示範區。

珠海的營商環境勝於中山,深珠通道建成,深圳的外溢資源將更快流向珠海。

從目前的線路設想來看,深珠通道直線連接深圳南山前海和珠海高新區唐家。


南山是全國第一區,這裡有鼎鼎大名的粵海街道,深圳的高科技企業基本集中在這裡,僅這裡的上市公司市值,就相當於1個杭州或2個廣州或8個重慶的總市值。整個南山區GDP已經突破6000億。




而珠海高新區是珠海高新技術發展的高地。

這裡擁有格力、金山、魅族等大牌企業,2017年高新區獲批廣東省雙創示範區後,創新、鼓勵政策迭出,吸引了大批高科技企業前來落戶。

據統計,截至2019年底,園區擁有高新技術企業、獨角獸入庫企業、專精特新等創新型企業1039家,每萬人擁有專利數量高達165件。

省級以上高校、重點實驗室、新型研發機構、技術中心、博士博士後工作站等專業化創新創業支持平台169家,其中省級及以上孵化器和眾創空間15家。




深圳的產業、資金、人口密度非常大,2000平方公里的土地已經無法滿足深圳的發展訴求,這些年深圳一直在尋求外擴,比如與汕尾合作建設深汕合作區,規劃軌道交通到東莞、惠州的臨深片區,都是在為深圳的資源外擴做籌劃。

深珠通道一旦建通,已經具備規模和承接能力的珠海高新區,是深圳產業資源外擴的不二之選。

深圳南山與珠海高新區的聯通,創新思維進行碰撞,更有利於兩地高新產業的發展和交流,也更有利於深圳的智能製造和互聯網產業鏈資源,外溢到珠海,助力珠海走上科技驅動經濟發展之路。

強大的科技終將會為經濟、樓市賦能。

換句話說,深珠通道,從提升珠海的產業出發,但最終的紅利落腳點,還是樓市。


03

具體購房建議

珠海面積不大、人口不多,但作為第一批被批覆的國家經濟特區,加上得天獨厚的環境優勢,珠海房價在整個珠三角,僅次於深圳、廣州。

最近三年,在港珠澳大橋貫通利好,以及珠海局部調控放鬆和深珠通道概念作用下,又上漲了不少。

想要在珠海買房,無論是本地人群還是非戶籍購房者,首推高新區,尤其是唐家灣片區。

一方面這裡是深珠通道的橋頭堡;另一方面,這裡放開了限購。

原本全域限購的政策,在調整後變成了:非戶籍人口在高新區、珠海大橋以西買房都沒有社保限制。香洲區與橫琴新區的180平方米以上的新房也沒有社保限制。




此外,高新區唐家灣片區以名牌大學為依託,以研發企業為主體,形成了新一代信息技術生物醫藥和醫療器械,智能製造和機器人等特色產業集群,集成電路設計產業規模全國第八全省第二。

這裡集聚金山軟件、魅族、小米、360、歡聚時代、炬力、全志、歐比特等一大批超高人氣的知名企業。上市企業占全市42%,高新技術企業高端人才數量分別占全市24%和28%。

上面說到,已經具備規模和承接能力的珠海的高新區,是深圳產業資源外擴的不二之選,細化來看,這些產業最好的承接地,便是唐家灣。


今年,深圳的很多中介帶客前往高新區唐家灣掃貨,這裡的樓市目前已經啟動。

從數據來看,今年前8個月,在珠海各區住宅網簽套數排名中,高新區唐家灣排名第二。另外在珠海前15個最受歡迎的樓盤中,唐家灣就有6個樓盤項目上榜,可以說上半年唐家的趨勢還是不錯的。

房價方面,12月高新區的二手房價格為25149元/平方米,同比上漲了1.2%。




除了高新區,橫琴也是不錯的選擇。

但目前非戶籍人口在橫琴只能買180平方米以上的大戶型,大戶型流動性較差,有一定的風險。

如果有小戶型房票,橫琴的潛力可與高新區比肩,甚至更高。


因為橫琴新區是廣東省三大自貿區之一(另外兩個分別是南沙、前海蛇口),這裡是珠海房價最高的區域。這裡的潛力點有兩個:

1、被領導人重點點名

今年的深圳特區大會上,領導人點名了四大重點發展片區,分別是前海(深圳南山)、河套(深圳福田與香港)、橫琴(珠海)和國家綜合性科學中心承載區(深圳光明區)。

能與前海、河套、國家綜合性科學中心承載區並列,橫琴的潛力不可限量。




2、澳門證券交易所,確定落戶橫琴

今年11月,國家發改委在一封回函中明確提出:研究探索在橫琴建設澳門證券交易所。

橫琴屬於珠海,澳門證券交易所落戶橫琴,這已經是在明示,橫琴新區未來會成為珠海與澳門共同管轄的區域。

交易所本身的金融利好足以讓橫琴起飛,和澳門共同管理橫琴,必將打開橫琴發展的天花板,未來有可能成為比肩深圳前海的金融高地。

總之,深珠通道的建成會加強兩城之間的聯繫,增強珠海樓市的支撐力。不過隨着地產後時代的來臨,城市和板塊之間的分化越來越明顯,我們更應該擦亮雙眼。

只有潛力城市的優質資產,才能帶我們穿越周期,獲得超額收益。---(功夫財經)


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