2020-10-30 07:22:06聖天使

別期待了!北京樓市這個最大的地產風向標早已失靈!

北京


[作者:層樓 來源:功夫財經]

一直以來北京都被當做全國樓市的風向標。

樓市牛市基本遵循一線漲完二線漲,二線漲完三線漲的規律。

思維慣性固定後,很難改變。


今年樓市需求的釋放一直被不斷延期,這幾個月稍有起色,一線城市中的深圳、上海都已上漲,唯獨北京遲遲沒有波動。

因此在這輪房價行情中,大家都翹首以盼北京未來的走向,仿佛只要北京房價上行,就意味着新一波行情到來。

可事實卻是,北京這個風向標早已失靈。


1

擒賊先擒王

北京政治色濃厚,一舉一動都代表着上級意志。

房住不炒背景下其他城市能趁着疫情期間放出的水暗漲一波,但北京卻沒這個勇氣,二套6成首付的嚴信貸不可能松,到了年底缺錢更不可能松。

政府一再強調:房子是用來住的,不是用來炒的,圍繞這個定位在防止資產泡沫的基調下,只能擒賊先擒王。


只有殺住龍頭,才能逐步糾正全民投資房地產的「惡劣風氣」。

自去年下半年起,深圳、廣州、上海的樓市調控都出現了鬆動,最先鬆動的是上海,在去年8月初,便放鬆了部分區域的限購。

時至今日,唯有北京咬定青山不放鬆,高層態度已經很明顯了。




在這種情況下未來別的地方松,北京不會松;別的地方收緊,北京可能還會收緊。

雖然從基本面上看,深圳、廣州、上海、北京,基本都在伯仲之間,但這其中還是有很大差別。

2017年以後,北京的樓市成了內生性市場,沒有政策變化下,大漲大跌都難。

認房認貸政策+非普通住宅政策死死地壓着房價,當前已經實現內生市場下的房價平穩。

除了日常使用的限購限貸外,由於房屋屬性所帶來的限制進一步降低市場流動性。


2

市場性降低

2014 年住建部發布了《關於做好2014 年住房保障工作的通知》,北京、上海、深圳、成都、淮安、黃石等 6 座城市都成為了共有產權住房的試點城市。

這些試點城市中北京的力度最大。

北京市共有產權保障住房於 2017 年開始試點工作。

2017年以來,除去共有產權房的限價房,北京合計供應了152宗住宅地塊,其中限價住宅地塊高達109宗,不限價住宅地塊只有43塊。




截至目前,北京市共有 64 個共有產權住房項目實現了土地供應,其餘部分還在加緊建,預計可提供房源約 6.55 萬套。

北京樓市這幾年中的新建住房中,政策性住房已經占據了半壁江山。

雖然在實際實行過程中也面臨很多問題,共有產權房地塊比例也在逐步下降。


但發展共有產權住房,是北京市為加強住房制度頂層設計而落地政策,也是支持剛需解決住房問題的長期安排。

這一點未來也不會有太大變化,對於北京這樣的城市,只有強政策才能穩住房價。


但說到底,商品房和保障房是兩個不同的市場,是兩種不同的人群在購買不同的房子。

這幾年無數限價房充斥市場,再加上前面提到的政策限制,北京樓市市場性已大不如前。


就連商住兩用房都需要註冊公司或個人納稅社保滿五年才能買;二套首付60%起,很多老房子還無法貸到足額的比例。

政策性住房上市交易不僅要滿足年限,還有幾十萬的土地出讓金。

多管齊下,無疑最大程度的鎖死了市場流動性, 對商品而言,流動性降低直接等於折價。


而這一點,對於全國其他城市而言並不具有普遍性,目前不少三四線城市不僅沒有完善預防投資客入場的政策,而且還在拼命搶人。

其他城市不可能在一邊凍結大部分流動性的情況下,還有購房者持續進入維持住基本的市場活力。

北京樓市已經走出了一條和其他城市不同的路。

全國最嚴的限購限貸政策、樓市市場性已大不如前,更不能持續當做市場風向標來參考。


3

無法模仿

從這段時間的市場成交來看,北京樓市的成交量還不錯。

據我愛我家研究院統計:

2020年9月北京全市二手住宅共網簽17259套,環比8月增長7.49%;

1-9月二手住宅共網簽116297套,同比2019年1-9月增長6%,超過了去年同期水平。




成交量明顯上升,但價格並沒有明顯的變化。

可以說北京現階段穩房價的目的已經初步達到。

長期看人口、中期看土地、短期看政策!


人口是樓市最強勁的支撐。

而目前北京疏解人口還在持續,未來也不缺人口和剛需來支撐市場。

凍結大部分流動性的情況下,還有優質剛需持續進入,不斷夯實房價,因此在調節時也完全不用顧忌房價大跌。


但這對於其他新一線、二三線城市而言,很難同時做到。

從土地來看,北京未來政策性土地還會間歇性入市,這幾年的積累加上未來對剛需的保障,其他城市出於城市發展需要和財政壓力,短期內很難模仿。

從政策來看,北京樓市是全國購房資格門檻最高的城市,幾乎把所有槓桿機會打掉了,變成由剛需主導的理性市場。




北京早已過渡到以二手房交易為主的階段,再加上政策調控,現在的市場給投資者的操作空間已經微乎其微。

市場已經逐步過渡到----由剛需(置換)主導的市場。

而其他大部分城市都還處於調控的初級階段,二手市場未成熟、沒有足夠的剛需支撐。


綜上,北京樓市上行,你所在的城市不一定會上行,北京樓市穩,你所在的城市不一定能穩得住。

由於強大的政治因素,以及更為完善的市場,逐漸「特殊」的北京,已經失去了全國地產風向標的意義,跟着北京樓市的走向決定買入或賣出很可能適得其反。

現階段與其緊盯北京的動向,還不如看看市場性更為活躍的新一線城市動向、盯緊自己城市的樓市政策和供需走向。---(功夫財經)