2019-12-23 19:08:40聖天使

葉檀:2020年 房地產將反彈!

(文/葉檀☞ 財經女俠*毒舌善心)

看到這句話,有人就會記起我在2018年、2019年年底的判斷,房住不炒,房地產黃金時代已過。

確實,黃金時代已過,白銀時代還在,白銀時代也有周期。2019年1月,經歷了斷崖式下跌,最嚴厲時期已過,2020年,政策將略有放鬆,市場有所緩和。



房地產極冷階段已過

下面這張景氣圖,告訴我們懸崖在什麼地方。



(最新修正值,數據來源為各國家或地區官方統計機構)

2018年12月,國房景氣指數在101.85的高位,到2019年2月,一口氣不停跌到100.57,最高的時候是2019年8月,是101.98。



從股票市場的房地產行業指數看,房地產已經過了冬至走出嚴冬了。跟歷史高位是沒法比,但區間震蕩,走勢小幅向上。



接下來,我們看幾個指標,對2020年的房地產市場來作個判斷。

政策 有一點點鬆綁



先看政策。不管什麼時候,判斷中國經濟,政策是第一要義。

2019年,從年中到年尾,地方政府的政策發生了微妙的變化。千城千策,維持區間震蕩,以穩定為主。



12月經濟工作會議表態相對明確:

要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效管理調控機制,促進房地產市場平穩健康發展。



根據克爾瑞報告,2019年,中央定調發生了三階段變化:

    3月份兩會表態“防止房市大起大落”;

    7月底政治局會議首提“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”;

    12月份新華社重申“堅持房住不炒的定位,全面落實因城施策,穩地價、穩房價、穩預期的長效機制”。



地方調控通常對嚴厲執行不會太熱情,在壓力之下,地方調控經歷了三個階段的變化:

    1-4月份,多城調降人才落戶門檻,呼和浩特、寧波等市更是出台人才購房補貼這類刺激性政策;

    5-7月份,地方調控關注房價紅線,蘇州、西安等市相繼升級調控;

    8月份以來,人才新政發力,“四限”調控局部放鬆。

但到年底,下行壓力加大,有些地方財政難以為繼,赤字超標準線,就會有一些呼聲,彈簧會松一松。

現在,沒有繼續加緊的理由。

棚改舊改,創造出巨量消費者。



本次中央經濟工作會議還提到,要加大城市困難群眾住房保障工作,加強城市更新和存量住房改造提升,做好城鎮老舊小區改造,大力發展租賃住房。

棚改創造出巨量的購房者,三四線城市房價上漲,託了棚改的福。



    根據國金證券數據,從2015到2018年,棚改總規模超過1800萬套,貨幣化補貼一度上升至60%左右。短短3年,央媽通過PSL印鈔3萬億,正是這波定向放水,三四線樓市一路高歌,典型的受益城市有菏澤、溫州等。



舊改跟棚改不一樣,沒有拆遷,沒有貨幣補償,但體量大、投資量也大。創造出房地產改善鏈條上的需求者,提升了舊改區的房價、租金。



住建等相關部門測算過,全國老舊小區近 16 萬個,涉及居民超過4200萬戶。江海證券的研報說,從1998年正式房改以來,距今已有30多年時間,全國老化嚴重的小區近16萬個,涉及居民超4200萬戶,建築面積約為40億平方米。

幾萬億的投資如同毛毛雨,棚改有財政和信貸資金背書,PSL貸款,棚改專項貸款橫空出世,舊改這麼大的規模,估計全面推開也得有專項資金。



現在,30年前、20前的房子已經沒眼看了。

老城區的老破小,水電網都沒下地,有的沒有獨立水表、電錶,沒電梯,老人走樓梯走到6樓,物業、綠化管理一塌糊塗,形成惡性循環,居民拖欠物業費,越拖欠環境越差,租金越低,搞得市中心如同貧民窟。



能想像嗎?北京市中心有黃鼠狼,上海市中心老破石庫門,鄰居們一早上聊天,必備的道具是尿壺。

舊貌換新顏的小區房價節節竄升。根據新浪微博網友消息,南京某小區舊改前房價不到3萬,翻新後立馬漲到4萬多。



舊改最受益的是住在主城區老破小房子里的居民,舊改之後,房價租金上升,居民坐享紅利。家電、窗帘換上新的,對相關產業有利。

短期內,有利於房價穩定。

房地產融資 從緊得頭皮發麻到穩定



房地產融資利率從松到緊到穩。

因為政策的關係,貨幣放鬆沒開發商什麼事,開發商該幹嘛幹嘛。年關快到,美元融資、發永續債、發票據,籌錢籌得焦頭爛額。2019年11月,房企合計發布美元融資計劃總金額超過50億美元,刷新歷史紀錄。



房地產還是有點碰不得,前兩天碰到一個建行分行的行長,一直強調,銀行沒有給開發商多貸款,每年都有定數,年初估計就幾千萬。這還不夠開發商塞牙縫的!

開發貸款已經緊無可緊,再緊,就會影響大到不能倒的大型房企,火燒連營是最可怕的。



任何一次金融危機,都是火燒連營的結果。

12月,原央行統調司司長盛松成先生說:

    1-11月,房地產開發投資同比增長10.2%,為今年以來最低值,房地產開發投資增速下行已持續了半年多。截至9月末,房地產貸款同比增速已連續14個月回落,較上年末回落4.4個百分點。



9月末人民幣房地產貸款餘額佔全部人民幣貸款的28.9%;今年前三季度新增房地產貸款占同期人民幣貸款增量的33.7%,較去年低6.2個百分點。無論是從存量還是增量看,目前我國房地產融資佔比已基本恢復到正常年份的水平。此外,房地產企業表外融資也大幅萎縮。



截至今年三季度末,投向房地產的信託資金餘額為2.78萬億元,較二季度減少1480.67億元,環比下降5.05%。這是自2015年四季度以來首次出現新增規模環比負增長。

耐心看完這些數據,就說,房地產貸款再緊,還能緊到哪裡去?



我必須強調,我說反彈的根本原因,不是一夜之間房價大漲,而是跟19年初比,不會更差了。

地方財政緊到頭痛。12月17日,財政部發布2019年11月財政收支情況,今年1到11月累計,全國一般公共預算收入178967億元,同比增長3.8%,與1-10月持平,勉強可以。

但地方沒有這麼幸運,今年1到11月,地方一般公共預算本級收入92851億元,同比增長3%,比前10個月減少0.3個百分點。



同期,地方政府性基金預算本級收入64365億元,同比增長10%,這主要是賣地的功能,軌跡與地方土地出讓收入如出一轍:

1到11月,地方土地出讓收入同比增長8.1%。按照2018年1-11月地方土地出讓收入53362億元計,2019年1-11月,地方土地出讓收入為57737.7億元。

《時代周報》報道,今年以來地方土地出讓收入是下降、小幅增長。1到3月是一個節點,前兩個月,地方土地出讓收入為8048.6億元,同比減少5.3%。一季度跌到年內低谷,同比減少9.5%。



此後穩步增長,1到7月擺脫同比負增長,同比增長3.1%,目前,達到年內最高同比增速8.1%。

從地方財政來看,在2019年的基礎上略有上升才是現實的。

從政策、槓桿、地方財政加上租金,我們對於2020年的房地產市場判斷明確:

全年穩定,略有上升。

年中有結構性機會。

兩極分化,無論是房企還是城市,好的更好,糟的更糟。-----(葉檀財經)

我要回應(本篇僅限會員/好友回應,請先登入)