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2019-06-02 18:24:19聖天使

多位專家表示:房產紅利期還遠未結束,樓市即將進入第三階段

中國樓市在經歷多輪調控後,於去年下半年進入平穩階段,雖然說在今年開春以來,樓市交易迎來「小陽春」,但因城市樓市之間、新房與二手房的分化作用,也並未讓房地產市場脫離控制范圍,應該說,當前全國樓市整體上處於平穩狀態。


在經歷這波房價翻番大漲後,市場上出現了一種聲音:隨著人口紅利逐步消失,中國進入老齡社會,住房需求推動房價上漲時代已經過去,樓市即將迎來衰減期,房價大概率迎來陰跌狀態。真會出現這種情況嗎?

這樣的聲音確實出現過多次,但每次樓市都是以「上漲」來回饋。難道大家看到的問題不存在嗎?其實並非如此,從單一因素來看待樓市的漲跌顯然是准確的,或者說你看到的僅僅是影響樓市漲跌的表面現象。國內樓市或者房價漲跌一定是各種綜合因素作用的結果。





多位專家學者表示,房產紅利期遠未結束,樓市即將進入第3階段

第一個階段(1978年-1998年),人均住房面積增長階段,基本是房地產發展的初級階段。

第二個階段,(1998年-2018年),人均住房套數增長規模最大階段,被房地產界稱為黃金白銀時代。

第三階段,(2019年—),尋求高質量發展階段,這個階段持續時間大約20年。


這是住建政策專家委員會副主任顧雲昌的看法。顧主任還認為,從今年起,現在我們已經進入一個全新的階段,一直到2035年,我們的城鎮化還將處於一個快速發展階段。城鎮化帶來大量住房需求,同時也對經濟發展起到重要作用,在相當長一段時間內,房地產仍然是支柱產業。不過,從住房市場上來看,我們將進入一個從量到質的轉變,人們的居住水平將得到顯著改善,所以,我們應理性看待房地產市場發展和房價上漲現象。


無獨有偶,一位不願透露姓名的資深房產專家、企業家、經濟學家也表示,中國房地產發展紅利期起碼還有15年-20年。雖然沒有說明具體的根據,但從他過往的發言中所透露的一些關鍵數據,基本上也可以推導出未來房地產紅利期時間節點,恰好也佐證了顧主任的觀點,主要從3個方面推導:





一是城市化率達到70%所需時間

截止到2018年,我國戶籍人口城市化率43.37%。與我們常看到的常住人口城市化率有較大差距,不過,常住人口大多都會轉為住房需求,所以,我們以戶籍人口城市化率作為基礎數據。根據公開數據顯示,最近5年,全國城市化率累計提高了6.1%,年化城市化率為1.22%。隨著城市化進入中速發展階段,城市化速度會放緩,未來實際年均城市化率會降到1%以下,按照平均0.8-1%速度,起碼需要20年時間才能達到70%的城市化率。


二是達到發達國家住房套數時間

參照發達國家戶均套數大約為1.1套。現在我們還沒有看到權威部門公布的中國住房戶均套數數據,大多只是民間的個人猜測,但這不影響未來趨勢發展。


主要有兩點:

1.獨居戶數呈持續增長趨勢。
隨著生活水平提高,無論是老人還是年輕人大都不願意居住在一起,不僅國外如此,中國也在朝這個方向發展,已成快速發展趨勢。近3年來,我們的獨居戶數以30-40%速度增加,但基數尚小,按照我國總人口13.9億,需要家庭戶數5.5億個,目前僅有3億個,那麼在未來還有2.5億家庭個數增加。即使按照近年30%速度增長,達到戶均1.1套數,起碼還需要12年時間。


2.人均住房面積還有較大成長空間。

從相關數據顯示,目前我國人均住房面積在35-40平米之間,貌似跟發達國家差不多。實際上我們因歷史遺留問題,住在市中心的大多是老舊房,無門廳、無獨立衛生間,加之我們都是按照建築面積統計,實際使用面積在此基礎上還要減掉20-30%,所以我們實際人均住房面積跟發達國家差距還是比較大的。





三是替代房地產行業形成所需時間

從國際經驗來看,房地產業在城市化快速發展期都扮演重要角色,同樣也作為一國經濟支柱,隨著城市化逐步完成,房地產也會逐步退出主導產業之列。結合各方面經驗和信息來看,替代我國房地產的行業就是制造業。


事實上,從國家相關的戰略規劃中基本也讀出一些重要信息,中國制造業主要通過3個階段來實現戰略目標。

第一階段,到2025年是步入制造強國之列,第二階段,到2035年進入世界制造強國行列。第三階段不在我們推導之列,我們僅看前兩個階段,按照這個思路推導出,到2025年時,制造業初步形成新經濟增長點,到2035年時,制造業完成對房地產的主要替代。


從上面的3大方面數據推導出,房地產紅利期,或者是房價上漲期,最長時間是22年,最短12年,如果再結合經濟發展目標,我們取中值,這時間可以看到2035年前後。當然,影響房地產、房價的因素是多方面的,比如還有比較重要的貨幣因素,不過這些都屬於政策因素,都在可控范圍之內。-----(落筆如雲) 


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