劉展超

　　對於目前外界一些觀點將不動產登記與反腐關聯起來，中國社科院法學所研究員孫憲忠認為，不動產登記的立法目的在於規范不動產登記行為，保障權利人的合法權益，無法承載反腐倡廉的政治功能，更不能為瞭反腐倡廉而破壞不動產登記規范的技術性，違背立法科學的原則。

　　近日，《第一財金日報》記者專訪瞭孫憲忠。他表示，不動產登記是民事主體財產權利的登記，在法理上被稱為“物權公示”，即將民事主體的不動產物權記載於國傢設立的不動產登記簿上，借助不動產登記的公開性，使得這種權利獲得法律的承認和保護。

　　從上世界90年代開始，孫憲忠就開始研究不動產登記制度，去年年底他受國土資源部委托編撰《不動產登記條例(草案建議稿)》，目前該項目成果已經出版。

　　第一財經日報：雖然外界非常關註不動產統一登記工作，但可能對這個制度本身並不十分瞭解，怎麼理解不動產登記制度？

　　孫憲忠：不動產登記也並非現在才出現，中國古代從漢朝開始有地契制度，通過國傢頒佈的權利證書將權利外化，以後歷朝歷代都有。尤其在明朝建立瞭魚鱗圖冊制度，將土地丈量清楚，編輯成冊，土地權利在法律上看起來就像魚身上的鱗片一樣，一片挨著一片。

　　所謂不動產登記，其實說起來也很簡單，就是我們老百姓有住房瞭，或者有瞭不動產瞭，從法律上來講是有瞭不動產的物權，在法制社會有瞭這個權利就能使用物品、利用權利，並且這種使用能得到法律的承認和保護。

　　但問題恰恰在於“權利”這兩個字，它在法律上有自己的特點。因為在法律中它是一種意識形態，屬於上層建築領域，我們看不到權利是什麼樣子，就需要在法律上有一種權利外化的形式，或者說我們需要一個權利公示的手段，將權利展現出來，讓大傢看到這種權利。

　　建立不動產登記制度，實際上是建立系統性的官方設立的不動產檔案，來確保不動產物權這種社會最基本的財產權利的安全和秩序。按照《物權法》規定，我國應建立統一的不動產登記制度，但目前這一制度還沒有完全建立起來。

　　日報：有觀點稱“以房查人”將寫入不動產登記條例，並且這將幫助民眾發現和挖掘官員腐敗信息，對此你怎麼看？

　　孫憲忠：不動產登記制度與官員的幹部管理和財產申報沒有太大關系。官員腐敗管理是幹部管理制度，幹部管理主要看幹部是否廉政，涉及到幹部財產的話幹部就需要去登記自己的財產，但是不動產登記制度登記簿上沒有辦法顯示你是不是幹部，我們不能說登記簿上也要登記是什麼官員，也沒有必要，隻要他是合法的申請人都足夠瞭。這個申請人到底是誰，在法律上是沒法嚴格追究的，也沒法嚴格限制，隻要申請人合法就要給予登記。

　　有這樣一種情況，如果是個官員，但是他把房子登記在其他人或者親屬名下，這當然也是法律允許的，隻要是合法申請人，登記在別人名下甚至登記在不認識的人名下也是可以的，但是不能說不是官員或者沒有官員身份就不登記，這才是不對的。

　　不動產登記本身不可能發揮陽光法案的作用、反腐的作用。但是為瞭反腐敗去查房都是可以的，不管是以人查房還是以房查人都是可以的，你是一個官員，我們總會查到這個房子歸根結底是誰的。房子本身登記上的權利人狀態和事實上真正的權利人狀態是可以脫節的。

　　嚴格來說，以人查房和以房查人都不是準確規范的說法，法律上來講建立不動產登記簿就是明確土地支配秩序。在登記簿上，我們就看申請人是誰，就能查到房子在什麼地方。在法律上隻是嚴格涉及到利益關系人才可以去查詢相關信息，並非所有人都有權利去查詢。

　　不動產登記簿的所謂公開性有些人理解有錯誤。公開性指的是它不是國傢的保密文件，許可民眾采取合法的方式來查詢，但是查詢也要符合法律條件。從世界各國來看，隻有在交易的過程中才能查人傢的房子，比如要買人傢的房子或者作抵押，這種情況下才能查。肯定要有合同，進入交易狀態才能去查。公開性不是說掛在網絡上誰都能看，反腐敗也要有個合法的方法。

　　官員腐敗有可能反映在房產上，也可能反映在銀行資金、黃金等動產上，如果說瞭為瞭反腐，不用說是房產信息，連調查者的銀行賬戶等其他動產信息也是可以被調查的，所以說不動產登記與反腐不是直接對應的關系。

　　日報：現在是國土部門來承擔不動產登記的主要整合工作，但據瞭解，他們內部認為這項工作任務很重，工作量很大，你認為還有哪些難點？

　　孫憲忠：難點在於一些技術化的因素，比如土地首先要測量，這個工作量就很大。首先要把土地傢底搞清楚，前幾年土地耕地快接近紅線18億畝，大傢都說耕地不夠瞭，結果後來農業稅一取消，再調查耕地資源就變成超過20億畝瞭。為什麼一下子多這麼多地？一問才知道，原來繳納稅收就少報瞭，隱瞞很多土地，尤其是大湖邊、山裡、東北隱瞞土地很多。現在不納稅瞭、不交土地提留瞭，而且種地還有補貼，所以大傢都爭相要補貼。

　　此外，城市中的違章建築也是一塊“牛皮癬”，這個問題非常難以解決。此次通過不動產登記也可以把它搞清楚，至少可以把現狀摸清，法律上怎麼處理留在以後再說。

　　日報：此次不動產登記條例的制定，是否需要對其他法律進行修改？

　　孫憲忠：條例出臺後，其他相關法律的修訂也會開始，像《土地管理法》肯定要修訂。此外還有可能不是直接涉及，但是也有間接涉及的法律，比如《城市房地產管理法》、《自然資源法》、礦產方面的法律、草原法、水法、海域使用權法、漁業法，還有2002年農村土地承包法、森林法等，大概直接間接涉及到10個法律。但這幾年立法工作沒有打包修訂的情況，要一個一個來。

(原標題：法學傢孫憲忠：不動產登記本意不是反腐)