2020-11-25 16:15:34聖天使

炒房客涼涼!「大殺器」上線,深圳終於動真格了

深圳楼市715调控三个月,深圳楼市量价齐跌,深圳炒房客凉凉


[作者:今綸 來源:功夫財經]

深圳樓市是全國的焦點和風向標,所以深圳樓市的每一個微小信息都會引起全國人民關注。

這幾天有兩個新聞讓很多人,尤其是炒房客心頭一緊:

其一,官方的購房誠意登記系統正式上線,「打新」規則將發生改變。

其二,11月23日,深圳一次性出讓8宗居住用地,總成交價近340億元。其中7宗地建設普通商品房都是採用「雙限雙競」的辦法以掛牌方式出讓,並限制商品房入市均價。




我的看法是,深圳樓市正在「上鎖」,當然主要是對炒房客上鎖,對於剛需是利好。深圳樓市將迎來平台期,大跌固然不可能,經濟增速和人口增速擺在那裡,但是大漲也就基本沒戲了,小漲小跌將成為深圳樓市新常態。

一大波藉助深圳樓市炒作發財的人,將被這把「鎖」擋在門外,最終出局。你可以說不夠「市場化」,但它就是發生了。

在土地政策以及房地產稅沒有大消息之前,深圳樓市未來只有兩個故事:「嚴防」+「鎖死」。


01

深圳住建局放大招

11月20日,有媒體記者在某APP看到「購房誠意登記上線」的鏈接。




如果你是賣房者,你需要下載並登錄這個APP,進入「購房誠意登記」,選擇項目進行購房登記。這個「購房誠意登記上線」就是市場此前流傳的購房認籌APP系統,推動者是深圳住建局,目前已經得到該局的確認回復。

深圳住建局也是被逼急了,7月8日去長沙「取經」,回來之後推出「7.15新政」。應該說對市場的調控作用還是有效的,至少假離婚炒房等方法已經被堵上了絕大部分漏洞,炒房客成本大大提高,二手房交易量大跌。




▲相比7月最高峰的成交套數套暴跌57%

更多炒房客把精力完全轉移到「打新」上面,炒房客已經在「打新」方面形成了完整的產業鏈和精細的分工,專業的炒房「打新」鏈條是這樣的:有人負責出購房資格,有人負責出錢,有人負責出貨……

只要能「打中」一套新房,轉手至少賺500萬的神話已經在市場上廣泛流傳,這讓深圳住建局其實承受了壓力。但是短期內又不可能讓二手房和新房在價格上並軌,因為這樣做的確會讓部分手頭拮据的剛需陷入絕望,並不是每一個去「打新」的買房者都是炒房客。


此時,深圳住建局只能放大招,學習長沙經驗,給新房「上鎖」。

長沙早在2017年就有一套購房程序——擬購房人在開發商處填寫《長沙市購房資格確認申請表》,交資料,並上傳到市房屋交易管理中心,後續還有公安、社保等部門予以核實,經過一系列的流程之後,符合購房資格的才能買房。

當然,11月16日,長沙這套流程已經升級——升級後的長沙市房屋網簽備案平台和「長沙住房」APP全新上線,平台端口延伸至房地產開發企業、金融機構、公積金中心、經紀機構。




4天後,深圳的「購房誠意登記上線」鏈接也出現在某APP,這絕對不是偶然的,而是長沙學習成果的一部分。

也許,炒房客還有空子可鑽,但是根據此前一封深圳住建局對於購房者信訪購房問題的回覆函,我們知道「該APP將積極溝通民政、社保、公安等部門,實現數據共享」,應該說力度很大。

最狠的是,打擊了開發商的銷售造勢和引入了個人誠信記錄這個「大殺器」。


也就是說,今後深圳所有預售樓盤項目在取得預售許可證後,都會在購房誠意登記系統自動關聯上線,真實房源數量信息實時更新。同時,每一個預售項目登記時間至少保持在三天以上,購房者無需在同一時段搶注、扎堆辦理。

捂盤惜售?不存在了。千人排隊?不存在了!夠狠!以後深圳的地產自媒體會少很多可寫的噱頭。


這還沒完,如果購房人弄虛作假,提供不實信息的,一經核實,不僅會影響個人誠信記錄,還會限制其使用購房誠意登記系統,影響今後的購房流程。

想要弄虛作假?可以。只要你不怕影響誠信記錄,不怕影響以後的購房。我估計敢試這兩根高壓線的人非常少。


長沙就是靠這一招和其他狠招,擊退了全國炒房客,讓他們有去無回,現在,深圳也擺上了「大殺器」。

打擊銷售現場的誇張促銷,嚴查炒房客購買資格弄虛作假,再來一個所有流程線上化、數據化、可追溯,基本上就把新房炒作「鎖」死了。

人性都是差不多的,長沙的成功調控經驗有望在深圳延續嗎?等時間的答案,但是新房反正先「鎖」上了。


02

深圳加速把樓面價格「鎖死」

除了購房端口的「鎖死」,深圳開始加速把土地樓面價格「鎖死」。

炒房者最津津樂道的是「麵粉貴了,所以麵包更貴」,他們是最樂意見到地王出現的。

可是,深圳在11月23日的土地拍賣現場,因為7宗地(一共8宗)是要建設普通商品房,均採用「雙限雙競」的辦法以掛牌方式出讓,並限制商品房入市均價,所以,沒有地王。8宗地塊完成競拍,總成交價近340億元。




「雙限雙競」是什麼?

「雙限」是指限地價、限普通商品房銷售均價,「雙競」是指競地價、競配建只租不售的人才住房面積。

深圳大量供應居住土地,對於普通的無房市民當然是好事,供應量大,價格有望穩定,無論抽籤、搖號,中的幾率也會大一些。這樣的大規模供地,一次拍賣的金額接近去年半年的拍賣金額,其實對於聰明的炒房客是很大的心理衝擊。


公開數據顯示,2018年、2019年,深圳居住用地成交面積分別約為15.86萬平方米、31.05萬平方米。今年僅上半年,深圳居住用地成交面積已達53.3萬平方米,在土地供應中占比超過五成,且超過去年全年水平。

年末的時候,深圳又給土地市場投放了8宗地塊,這其中的意思再明白不過了:通過加大資源投放滿足剛需,但是繼續嚴防投機力量湧入。


以制度設計把土地價格通過「雙限雙競」鎖死,這裡面還有一部分只租不售的人才住房以及可售型人才住房,因為人才住房有一定的門檻,所以等於在價格預期以及收集市場籌碼方面,直接就重錘了炒房力量。

價格預期被鎖死,開發商想沖地王也有心無途徑。




人才住房實際上消化了一部分剛需,減少了市場的供應壓力,有效分流了普通人的購房需求。

深圳的房地產市場正在被超速抽離金融屬性,實際上也在快速離開香港模式,具有了更多「計劃性」和強幹預的味道。

長沙模式與深圳方法的混搭,能夠有效解決深圳的住房問題嗎?希望如此。


《深圳市住房發展2020年度實施計劃》顯示,2020年商品住房計劃安排用地125公頃、建築面積約563萬平方米,計劃供地擬建設6.3萬套;計劃供應安居工程項目4萬套。

這些在年底都能落實嗎?希望如此。

深圳樓市的全面炒作狂歡其實在「7.15新政」之後已經被按下了終止鍵,二手房交易大跌就是佐證,現在是繼續點殺「打新」狂歡者的階段。

這一波點殺加「上鎖」之後,深圳的樓市炒作力量很難再作妖。---(功夫財經)