2019-11-18 14:56:28聖天使

深圳取消“豪宅稅”背後原因幾何?


(文/星空下的小白菜)


剛剛過去的這周,深圳的房地政策引發了一輪不小的爭議——取消“豪宅稅”。

11月11日起,深圳將不再按照以前各區的豪宅線標準徵收增值稅。新的徵收標準為:


建築面積144平米以下,小區容積率高於1.0的住宅,滿兩年免徵增值稅。


具體來看就是:未滿兩年的90平米以下的按1%,90-144平米的按1.5%,144平米以上的按3%。滿兩年的144平米以下免徵,144平米以上按3%徵收。


一、能為剛需減負嗎?

豪宅的標準有很多,有的看價格、有的看面積、有的看基礎設施。之前深圳鑒定豪宅的標準如下——

「基礎屬性」+「價格」:容積率小於1%,房屋面積大於144平米,且價格處於“豪宅線”上的就是豪宅。


深圳的這次政策調整最大的變化就是取消了“價格限制”。而這次政策調整之所以能引來這麼多的關注,因為確實是省下了不少錢……


例如:以深圳房價最高的南山區為例,南山區之前的豪宅標準是達到490萬總價即是豪宅,如今豪宅標準調整,假設有一套成交價1000萬元的面積100平米、小區容積率2.0的“滿二”住宅,前一次交易價格為500萬元,那麼過去面臨的增值稅是(1000-500)/(1+5%) *5% = 23.8(萬元);但在今年11月11日後,這樣的交易將免去23.8萬元增值稅。這可不是一筆小錢!!!


所以很多人都認為,深圳是進行了政策放鬆,是實打實的發紅包,降低了購房者的負擔。深圳住建部也稱這次目的是為了貫徹落實“減稅降費”!


小白菜也覺得官方確實可能是想降低購房者的負擔。但是就像下面這位網友的評論一樣,房價上漲從來不缺理由:

增稅,房東:我的成本增加了,漲價!
降稅,房東:便宜買家了,漲價!


降息,二手市場:刺激買房,漲價!
漲息,二手市場:成本增加,漲價!
限購,緩慢增長:解限,報復性上漲!


果不其然,政策消息一出來就有不少業主瘋了一樣的漲價!據鏈家網的山語海花園最新掛牌房源顯示,就因豪宅線界定標準放寬,二手房立馬加價40萬、10萬!15秒之內連續跳漲兩次,加價共計50萬!



反正,無論政策怎麼調,受罪的都是剛需!不過,相信整體來看,購房成本還是會有一定程度下降的。


二、為什麼要進行政策調整?

深圳這次的政策調整另一個讓大家關注的原因就是動機!

其實,在這輪調控中,深圳的房地產市場相較其它幾個一線城市受影響是最小的。


根據最新公布的10月份70城房價數據:


4個一線城市新建商品住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.3%。其中,北京和廣州分別下降0.2%和0.1%; 上海和深圳均上漲0.4%,漲幅比上月分別回落0.1%和0.8%。


二手住宅銷售價格環比上漲0.1%,漲幅比上月回落0.2個百分點。其中,北京、上海和廣州分別下降0.6%、0.2%和0.1% ;深圳上漲1.0%,漲幅比上月回落0.3%。


根據中原地產研究中心的數據,對比深圳和上海的房價走勢,自2017年3月以來,深圳房價跑贏上海接近40%。



(數據來自中原研究中心)


這個時候釋放“寬鬆政策”總覺得跟當前控房價的政策基調和市場不太相符。

但是坊間的一個分析值得關注——深圳經濟“失速”。


11月4日,深圳市統計局公布前三季度經濟運行數據,同比增長6.6%(第一季度7.6%,上半年7.4%,到前三季度6.6%),增速低於廣州。這應該是最近五年來,深圳“跑得最慢”的一次。大家應該還記得前兩年,深圳GDP曾連續超越廣州和香港,叫好聲不斷。如今,這樣的局面,應該大家很吃驚。


關於深圳是否真的失速,小白菜沒有資格在這裡評述。但是我們可以看幾個數字:

1、深圳民間投資增速從2017年的22.5%,下滑到2018年的12.5%,進而劇烈下滑到2019年前三季度的3%。這是非常嚴重的下滑。


2、深圳進出口總額增速2017年為6.4%,2018年上升到7%,而到2019年前三季度變成了負增長1.8%!其中,進口總額增速從2017年的7.9%,大幅上升到2018年的19.4%,而到了2019年前三季度,變為大幅下降9.3%!


從以上兩組數據,我們可以看到深圳第三季度的GDP增速為何節節下滑。從這個角度我們再來理解一下深圳的動作:

上調豪宅線相當於變相減稅——促進二手房市場交易——從而帶來整體稅收的增加。


之所以這麼說,還是因為深圳豪宅的評定標準太低了!根據中原地產的數據,目前深圳二手住房均價為54551元/平米。按90平米來算,套均總價491萬,高出了任何一個區的豪宅線。所以很多人說市場上大部分的地產都“被豪宅”了,使得交易成本增加,流動性很差。


目前,由於資金面緊張,在新房定價上,開發商相對理性,新房對二手房還是有一定的優勢。現在,深圳二手房市場,剛需只買“老破小”或公寓,價高的二手房,只有換房才能支付得起。取消豪宅的價格限制之後,這部分就可以被市場激活,實現去庫存促進房屋進行流動,換房的資金流動也就被打開了。當市場流通性更好的時候,自然可以一定程度帶動經濟。



另外一個原因,就是大灣區最近的動作。前幾天,對港澳的購房政策發布,香港澳門居民在大灣區9個城市購房,不再需要提供社保和納稅證明。也就是說,這些城市對港澳居民的樓市限購政策取消。


結合這個政策來看,深圳的這次調整無疑更加降低了港澳人士來深圳置業的門檻,可以吸引更多愛國港澳人才,尤其是當前的形勢下。要知道,深圳作為改革先行示範區的意義和責任可是不一樣的。-----(星空財富BJ)



我要回應(本篇僅限會員/好友回應,請先登入)